Les logements de la Butte Rouge doivent naturellement être entretenus, améliorés et, lorsque cela est nécessaire, adaptés aux besoins actuels des habitants : confort, performance énergétique, accessibilité et qualité des logements. Mais répondre à ces besoins ne signifie pas nécessairement transformer profondément la cité-jardin ni démolir ses bâtiments.
Réhabiliter ne signifie pas toujours la même chose
Le terme « réhabilitation » recouvre des réalités très différentes.
Une réhabilitation peut consister à améliorer les performances énergétiques d’un bâtiment, rénover ses équipements, améliorer la ventilation, l’accessibilité ou le confort des logements.
Mais elle peut également aller beaucoup plus loin et modifier profondément le bâtiment : transformation des façades, épaississement de la construction, ajout de balcons, modification des distributions intérieures ou interventions importantes sur la structure.
Conserver un bâtiment ne signifie donc pas nécessairement le conserver tel qu’il est.
C’est pourquoi le simple fait qu’un bâtiment soit annoncé comme « réhabilité » ne suffit pas à apprécier la qualité d’un projet.
Il faut regarder ce qui est conservé, ce qui est transformé et ce que ces transformations apportent réellement aux habitants.
Améliorer un bâtiment sans effacer ses qualités
Une réhabilitation peut être une véritable occasion d’améliorer un bâtiment existant.
Isolation, ventilation, équipements techniques, confort thermique, accessibilité, parties communes : les interventions peuvent être nombreuses et importantes.
Elles peuvent permettre de répondre aux exigences actuelles sans remettre en cause les qualités fondamentales du bâtiment.
À la Butte Rouge, chaque bâtiment participe à un ensemble urbain et paysager plus large, en relation avec les autres constructions, les espaces libres et la végétation.
Réhabiliter peut donc permettre de faire évoluer le bâti tout en conservant ce qui fait sa valeur.
Mais cette démarche suppose de partir d’un principe simple : identifier d’abord les qualités existantes avant de décider de les modifier.
Transformer les logements : un progrès à démontrer
Modifier la distribution intérieure d’un logement peut être nécessaire. Mais une nouvelle organisation n’est pas nécessairement synonyme de meilleure organisation.
Prenons par exemple un appartement de quatre pièces organisé autour d’un couloir.
Un projet peut prévoir de supprimer ce couloir afin de récupérer quelques mètres carrés et de faire ouvrir directement la porte d’entrée sur le séjour. Celui-ci distribue alors les autres pièces du logement.
Sur le plan, le couloir a disparu.
Mais la fonction de distribution n’a pas disparu : elle s’est simplement déplacée dans le séjour.
Cette transformation peut éventuellement présenter des avantages, mais elle doit être appréciée au regard de la qualité réelle du logement : circulation, intimité, tranquillité, organisation des espaces et usages quotidiens.
Une modification de la typologie ou de la distribution ne constitue donc pas, à elle seule, une amélioration.
Les logements de la Butte Rouge ont été conçus selon des principes architecturaux et fonctionnels précis. Les transformer doit avoir pour objectif d’améliorer réellement les conditions de vie, et non simplement de produire sur le papier une nouvelle typologie.
Conserver un bâtiment ne suffit pas : que conserve-t-on réellement ?
La conservation d’un bâtiment ne peut pas être réduite à la conservation de ses quatre murs.
Un bâtiment possède une architecture, une organisation intérieure, des proportions, des façades, des relations avec les autres constructions et avec les espaces végétalisés.
Lorsque ces différents éléments sont profondément transformés, la question de ce qui est réellement préservé doit être posée.
La réhabilitation devrait ainsi rechercher un équilibre entre adaptation aux besoins actuels et respect des qualités existantes.
Il ne s’agit pas de figer la Butte Rouge dans son état d’origine.
Il s’agit de permettre son évolution sans perdre ce qui fait sa singularité.
Démolir et reconstruire : une transformation encore plus radicale
La démolition-reconstruction constitue une autre logique.
Le bâtiment existant disparaît entièrement pour laisser place à une construction nouvelle.
Cette solution permet naturellement de concevoir un bâtiment répondant dès l’origine aux normes et aux exigences contemporaines. Elle offre également une liberté architecturale importante.
Mais elle entraîne la disparition de l’édifice existant, de ses matériaux et de ses caractéristiques architecturales.
À l’échelle d’un quartier comme la Butte Rouge, la multiplication des démolitions peut également modifier profondément la morphologie urbaine, les perspectives, les espaces libres et les relations entre les bâtiments et le paysage.
La question n’est donc pas seulement :
« Peut-on construire mieux aujourd’hui ? »
Elle est aussi :
« Est-il nécessaire de détruire ce qui existe pour y parvenir ? »
Démolir n’est pas une opération neutre
La démolition produit des déchets et mobilise des moyens importants.
Les matériaux du bâtiment existant doivent être déposés, triés, évacués et, lorsqu’ils ne peuvent être réemployés ou recyclés, éliminés.
La reconstruction nécessite ensuite de nouvelles ressources : matériaux, énergie, transports et équipements.
Elle génère également des émissions de gaz à effet de serre liées notamment à la production et au transport des matériaux.
Le bilan d’une opération ne peut donc pas être apprécié uniquement en regardant la performance énergétique du bâtiment neuf une fois terminé.
Il faut prendre en compte l’ensemble du cycle de l’opération.
Les analyses environnementales et carbone réalisées pour la Butte Rouge permettent d’approfondir cette question. Elles sont présentées dans notre article consacré au climat.
Réhabiliter peut limiter la consommation de ressources
La réhabilitation n’est pas automatiquement une solution écologique.
Une réhabilitation lourde peut elle aussi nécessiter beaucoup de matériaux, d’énergie et de travaux.
Mais lorsque l’on conserve une partie importante du bâtiment existant, on évite de devoir reconstruire tout ce qui existe déjà.
Cela peut permettre de limiter :
- l’extraction de nouvelles matières premières ;
- la fabrication de matériaux ;
- les transports ;
- les déchets liés à la démolition ;
- les émissions liées à la reconstruction.
La comparaison entre les deux solutions doit donc porter sur l’ensemble de leur impact, et non uniquement sur la consommation énergétique future des logements.
C’est cette comparaison qui doit permettre de déterminer, bâtiment par bâtiment, quelle solution est réellement la plus pertinente.
Pour les habitants, le projet signifie aussi quitter leur logement
Qu’il s’agisse d’un bâtiment démoli et reconstruit ou d’un bâtiment conservé et réhabilité, le projet actuel prévoit le départ des habitants de leur logement.
Le déménagement n’est donc pas une conséquence de la seule démolition. Il résulte du choix de réaliser les opérations hors site occupé.
Pour les habitants, la question est pourtant essentielle. Quitter son logement, c’est parfois quitter un appartement dans lequel on a vécu pendant des années, voire des décennies. C’est aussi quitter un immeuble, un voisinage, des habitudes, des commerces, des trajets, une école ou des services de proximité.
À la Butte Rouge, cette dimension est particulièrement importante. La cité-jardin n’est pas seulement un ensemble de bâtiments : elle constitue un environnement dans lequel des générations d’habitants ont vécu et construit leur vie.
Un risque de déracinement
Pour certains habitants, le logement est bien davantage qu’un espace où l’on habite. Il constitue un repère dans leur histoire personnelle et familiale.
Quitter son logement peut donc représenter une rupture avec un environnement auquel on est profondément attaché.
Même lorsqu’un logement équivalent est proposé ailleurs, il ne reproduit pas nécessairement les mêmes repères, les mêmes relations de voisinage ou le même environnement.
Reloger une personne ne signifie pas nécessairement préserver ses racines.
Cette dimension humaine doit donc être prise en compte dans l’évaluation du projet, qu’il s’agisse de réhabilitation ou de démolition-reconstruction.
Une réhabilitation peut elle aussi transformer profondément le bâtiment ?
Une réhabilitation peut être plus ou moins importante selon l’état du bâtiment et les objectifs recherchés.
Elle peut porter sur les équipements, les performances énergétiques, l’accessibilité ou le confort des logements, sans modifier profondément la conception du bâtiment.
Mais certaines opérations nécessitent des interventions beaucoup plus importantes. On parle alors de réhabilitation lourde, qui peut notamment toucher les volumes, les façades, la structure ou l’organisation des logements.
À la Butte Rouge, le projet prévoit, pour certains bâtiments conservés, des transformations qui peuvent modifier sensiblement leur aspect ou leur organisation : épaississement de certains bâtiments, création de balcons, modification des distributions intérieures ou interventions sur la structure.
Une réhabilitation lourde n’est donc pas, par définition, une mauvaise solution. Mais elle ne peut pas non plus être considérée comme une solution satisfaisante par principe.
Plus les transformations sont importantes, plus il faut examiner ce qu’elles apportent réellement et ce qu’elles risquent de faire disparaître.
Dans une cité-jardin dont la valeur repose sur la relation entre les bâtiments, les espaces libres, la végétation et l’organisation urbaine, une transformation importante peut en effet modifier certaines des qualités qui justifient précisément la conservation du bâtiment.
La question est donc de savoir ce que l’on améliore, ce que l’on transforme et ce que l’on risque de perdre.
Comparer les différentes solutions pour faire évoluer la Butte Rouge
La Butte Rouge doit-elle réellement être transformée en profondeur ?
Avant de choisir entre différentes modalités d’intervention, une première question mérite d’être posée : qu’est-ce qui nécessite réellement d’être changé ?
La cité-jardin existe depuis près d’un siècle. Ses bâtiments ont naturellement besoin d’entretien, de réparations, de travaux d’amélioration et, pour certains, d’adaptations aux exigences actuelles. Mais cela ne signifie pas que l’ensemble du quartier doive être profondément transformé.
Entretenir régulièrement le bâti et intervenir lorsque cela est nécessaire peut permettre de faire évoluer progressivement un quartier sans remettre en cause son organisation et ses qualités fondamentales.
Lorsque des travaux plus importants sont nécessaires, plusieurs solutions peuvent être envisagées : réhabilitation, réhabilitation lourde ou, lorsque cela est réellement justifié, démolition-reconstruction.
Ces solutions ne doivent pas être considérées comme équivalentes et devraient être fondées sur une comparaison sérieuse des scénarios.. Plus une intervention est importante et irréversible, plus il est nécessaire d’en démontrer l’utilité et les bénéfices.
Cette comparaison doit notamment prendre en compte :
- l’état réel du bâtiment ;
- sa faisabilité technique ;
- la qualité des logements après travaux ;
- le confort des habitants ;
- les performances énergétiques ;
- le coût global ;
- les matériaux nécessaires ;
- les déchets produits ;
- les émissions de gaz à effet de serre ;
- les conséquences pour les habitants ;
- la valeur architecturale et patrimoniale ;
- les espaces verts et les arbres ;
- la qualité urbaine du quartier.
La question n’est donc pas de savoir comment transformer la Butte Rouge, mais comment répondre aux besoins réels des habitants tout en préservant ce qui fonctionne déjà.
Le choix des travaux ne détermine pas la destination des logements
Il faut enfin distinguer deux questions qui peuvent être réunies dans un même projet, mais qui sont fondamentalement différentes.
La première est celle du mode d’intervention sur le bâti : réhabiliter, transformer ou démolir-reconstruire.
La seconde est celle de la destination des logements.
Le mode d’intervention sur un bâtiment ne détermine pas, à lui seul, la destination des logements. Une réhabilitation peut concerner des logements sociaux, tout comme une démolition-reconstruction peut permettre de reconstruire des logements sociaux. De la même manière, une opération de transformation ou une construction neuve peut conduire à créer ou à proposer du logement social, du logement intermédiaire ou du logement privé.
Ces deux questions doivent donc être examinées séparément : comment intervient-on sur les bâtiments, et quels logements souhaite-t-on conserver ou produire ?
Dans le projet actuel, les documents présentés font apparaître, sur environ 4 300 logements :
- 40 % de logements sociaux, répartis entre PLAI, PLI et PLS ;
- 20 % de logements locatifs intermédiaires (LLI) ;
- 40 % de logements privés.
Le projet prévoit donc une augmentation du nombre total de logements, mais également une évolution importante de la composition du parc par rapport à la situation actuelle.
Cette question est distincte de celle de la démolition ou de la réhabilitation. Elle mérite néanmoins d’être examinée lorsqu’on réfléchit à l’avenir de la Butte Rouge : quel quartier voulons-nous faire évoluer et quelle place voulons-nous continuer à donner au logement social ?
Le « un pour un » ne répond pas à toutes les questions
Dans le cadre du renouvellement urbain, l’objectif initial était celui de la reconstitution des logements sociaux démolis selon le principe du « un pour un ».
Mais l’ANRU explique que cet objectif a été adapté dans certains territoires où la vacance structurelle du logement social était importante, afin de tenir compte des besoins locaux.
Le principe de reconstitution ne répond donc pas à toutes les questions posées par une opération de renouvellement urbain.
Il faut également regarder :
- où les logements sociaux sont reconstruits ;
- quelle est leur catégorie de financement ;
- quels sont leurs niveaux de loyers ;
- à quels ménages ils sont destinés.
Cette question est particulièrement importante en Île-de-France, où la demande de logement social reste très forte.
Faire évoluer la Butte Rouge sans repartir de zéro
La Butte Rouge possède déjà ce qu’un nouveau quartier doit construire : des logements, des rues, des équipements, des espaces verts, des arbres adultes, des cheminements, des relations de voisinage et une organisation urbaine constituée.
Il ne s’agit donc pas de créer un quartier à partir de rien.
Il s’agit de faire évoluer un quartier qui existe déjà.
La construction neuve peut naturellement avoir sa place lorsqu’elle répond à un besoin démontré.
Mais ni la démolition ni la réhabilitation lourde ne devraient devenir des solutions systématiques pour faire évoluer un quartier qui peut d’abord être entretenu, amélioré et adapté.
Lorsqu’une intervention plus profonde est envisagée, elle doit répondre à une nécessité réelle et être justifiée par les améliorations qu’elle permet d’obtenir au regard de ses conséquences sur les bâtiments, les logements, les habitants, l’environnement et le patrimoine.
Avant de démolir, démontrer que l’existant ne peut pas être transformé
La Butte Rouge doit évoluer.
Les logements doivent être améliorés, adaptés et rénovés pour répondre aux besoins actuels.
Mais évoluer ne signifie pas nécessairement démolir.
Une réhabilitation peut être légère ou très lourde. Elle peut améliorer réellement un bâtiment, mais elle peut aussi le transformer profondément. Elle doit donc être jugée sur le résultat obtenu, et non sur son seul intitulé.
La démolition-reconstruction constitue quant à elle une transformation radicale et irréversible. Elle doit intégrer non seulement les performances futures du bâtiment, mais aussi les ressources consommées, les déchets produits, les émissions générées, les qualités patrimoniales perdues et les conséquences pour les habitants.
Et pour ceux-ci, perdre leur logement peut signifier bien davantage qu’un simple déménagement :
c’est parfois perdre un lieu où se sont construites des histoires, des habitudes, des solidarités et des racines.
Avant de démolir ou d’engager une réhabilitation lourde, il faut donc poser une question simple :
Qu’est-ce qui justifie une intervention aussi profonde sur l’existant ?
La réponse devrait reposer sur une comparaison transparente et documentée des solutions possibles.
Préserver la Butte Rouge, ce n’est pas refuser son évolution. C’est vouloir que cette évolution parte de ce qui existe déjà, plutôt que de considérer sa disparition comme une nécessité.
