Réhabiliter ne signifie pas toujours la même chose

Le terme « réhabilitation » recouvre des réalités très différentes.

Une réhabilitation peut consister à améliorer les performances énergétiques d’un bâtiment, rénover ses équipements, améliorer la ventilation, l’accessibilité ou le confort des logements.

Mais elle peut également aller beaucoup plus loin et modifier profondément le bâtiment : transformation des façades, épaississement de la construction, ajout de balcons, modification des distributions intérieures ou interventions importantes sur la structure.

Conserver un bâtiment ne signifie donc pas nécessairement le conserver tel qu’il est.

C’est pourquoi le simple fait qu’un bâtiment soit annoncé comme « réhabilité » ne suffit pas à apprécier la qualité d’un projet.

Il faut regarder ce qui est conservé, ce qui est transformé et ce que ces transformations apportent réellement aux habitants.

Améliorer un bâtiment sans effacer ses qualités

Une réhabilitation peut être une véritable occasion d’améliorer un bâtiment existant.

Isolation, ventilation, équipements techniques, confort thermique, accessibilité, parties communes : les interventions peuvent être nombreuses et importantes.

Elles peuvent permettre de répondre aux exigences actuelles sans remettre en cause les qualités fondamentales du bâtiment.

À la Butte Rouge, chaque bâtiment participe à un ensemble urbain et paysager plus large, en relation avec les autres constructions, les espaces libres et la végétation.

Réhabiliter peut donc permettre de faire évoluer le bâti tout en conservant ce qui fait sa valeur.

Mais cette démarche suppose de partir d’un principe simple : identifier d’abord les qualités existantes avant de décider de les modifier.

Transformer les logements : un progrès à démontrer

Modifier la distribution intérieure d’un logement peut être nécessaire. Mais une nouvelle organisation n’est pas nécessairement synonyme de meilleure organisation.

Prenons par exemple un appartement de quatre pièces organisé autour d’un couloir.

Un projet peut prévoir de supprimer ce couloir afin de récupérer quelques mètres carrés et de faire ouvrir directement la porte d’entrée sur le séjour. Celui-ci distribue alors les autres pièces du logement.

Sur le plan, le couloir a disparu.

Mais la fonction de distribution n’a pas disparu : elle s’est simplement déplacée dans le séjour.

Cette transformation peut éventuellement présenter des avantages, mais elle doit être appréciée au regard de la qualité réelle du logement : circulation, intimité, tranquillité, organisation des espaces et usages quotidiens.

Une modification de la typologie ou de la distribution ne constitue donc pas, à elle seule, une amélioration.

Les logements de la Butte Rouge ont été conçus selon des principes architecturaux et fonctionnels précis. Les transformer doit avoir pour objectif d’améliorer réellement les conditions de vie, et non simplement de produire sur le papier une nouvelle typologie.

Conserver un bâtiment ne suffit pas : que conserve-t-on réellement ?

La conservation d’un bâtiment ne peut pas être réduite à la conservation de ses quatre murs.

Un bâtiment possède une architecture, une organisation intérieure, des proportions, des façades, des relations avec les autres constructions et avec les espaces végétalisés.

Lorsque ces différents éléments sont profondément transformés, la question de ce qui est réellement préservé doit être posée.

La réhabilitation devrait ainsi rechercher un équilibre entre adaptation aux besoins actuels et respect des qualités existantes.

Il ne s’agit pas de figer la Butte Rouge dans son état d’origine.

Il s’agit de permettre son évolution sans perdre ce qui fait sa singularité.

Démolir et reconstruire : une transformation encore plus radicale

La démolition-reconstruction constitue une autre logique.

Le bâtiment existant disparaît entièrement pour laisser place à une construction nouvelle.

Cette solution permet naturellement de concevoir un bâtiment répondant dès l’origine aux normes et aux exigences contemporaines. Elle offre également une liberté architecturale importante.

Mais elle entraîne la disparition de l’édifice existant, de ses matériaux et de ses caractéristiques architecturales.

À l’échelle d’un quartier comme la Butte Rouge, la multiplication des démolitions peut également modifier profondément la morphologie urbaine, les perspectives, les espaces libres et les relations entre les bâtiments et le paysage.

La question n’est donc pas seulement :

« Peut-on construire mieux aujourd’hui ? »

Elle est aussi :

« Est-il nécessaire de détruire ce qui existe pour y parvenir ? »

Démolir n’est pas une opération neutre

La démolition produit des déchets et mobilise des moyens importants.

Les matériaux du bâtiment existant doivent être déposés, triés, évacués et, lorsqu’ils ne peuvent être réemployés ou recyclés, éliminés.

La reconstruction nécessite ensuite de nouvelles ressources : matériaux, énergie, transports et équipements.

Elle génère également des émissions de gaz à effet de serre liées notamment à la production et au transport des matériaux.

Le bilan d’une opération ne peut donc pas être apprécié uniquement en regardant la performance énergétique du bâtiment neuf une fois terminé.

Il faut prendre en compte l’ensemble du cycle de l’opération.

Les analyses environnementales et carbone réalisées pour la Butte Rouge permettent d’approfondir cette question. Elles sont présentées dans notre article consacré au climat.

Réhabiliter peut limiter la consommation de ressources

La réhabilitation n’est pas automatiquement une solution écologique.

Une réhabilitation lourde peut elle aussi nécessiter beaucoup de matériaux, d’énergie et de travaux.

Mais lorsque l’on conserve une partie importante du bâtiment existant, on évite de devoir reconstruire tout ce qui existe déjà.

Cela peut permettre de limiter :

• l’extraction de nouvelles matières premières ;
• la fabrication de matériaux ;
• les transports ;
• les déchets liés à la démolition ;
• les émissions liées à la reconstruction.

La comparaison entre les deux solutions doit donc porter sur l’ensemble de leur impact, et non uniquement sur la consommation énergétique future des logements.

C’est cette comparaison qui doit permettre de déterminer, bâtiment par bâtiment, quelle solution est réellement la plus pertinente.

Pour les habitants, le projet signifie aussi quitter leur logement

Qu’il s’agisse d’un bâtiment démoli et reconstruit ou d’un bâtiment conservé et réhabilité, le projet actuel prévoit le départ des habitants de leur logement.

Le déménagement n’est donc pas une conséquence de la seule démolition. Il résulte du choix de réaliser les opérations hors site occupé.

Pour les habitants, la question est pourtant essentielle. Quitter son logement, c’est parfois quitter un appartement dans lequel on a vécu pendant des années, voire des décennies. C’est aussi quitter un immeuble, un voisinage, des habitudes, des commerces, des trajets, une école ou des services de proximité.

À la Butte Rouge, cette dimension est particulièrement importante. La cité-jardin n’est pas seulement un ensemble de bâtiments : elle constitue un environnement dans lequel des générations d’habitants ont vécu et construit leur vie.

Un risque de déracinement

Pour certains habitants, le logement est bien davantage qu’un espace où l’on habite. Il constitue un repère dans leur histoire personnelle et familiale.

Quitter son logement peut donc représenter une rupture avec un environnement auquel on est profondément attaché.

Même lorsqu’un logement équivalent est proposé ailleurs, il ne reproduit pas nécessairement les mêmes repères, les mêmes relations de voisinage ou le même environnement.

Reloger une personne ne signifie pas nécessairement préserver ses racines.

Cette dimension humaine doit donc être prise en compte dans l’évaluation du projet, qu’il s’agisse de réhabilitation ou de démolition-reconstruction.

Une réhabilitation peut elle aussi transformer profondément le bâtiment ?

Une réhabilitation peut être plus ou moins importante selon l’état du bâtiment et les objectifs recherchés.

Elle peut porter sur les équipements, les performances énergétiques, l’accessibilité ou le confort des logements, sans modifier profondément la conception du bâtiment.

Mais certaines opérations nécessitent des interventions beaucoup plus importantes. On parle alors de réhabilitation lourde, qui peut notamment toucher les volumes, les façades, la structure ou l’organisation des logements.

À la Butte Rouge, le projet prévoit, pour certains bâtiments conservés, des transformations qui peuvent modifier sensiblement leur aspect ou leur organisation : épaississement de certains bâtiments, création de balcons, modification des distributions intérieures ou interventions sur la structure.

Une réhabilitation lourde n’est donc pas, par définition, une mauvaise solution. Mais elle ne peut pas non plus être considérée comme une solution satisfaisante par principe.

Plus les transformations sont importantes, plus il faut examiner ce qu’elles apportent réellement et ce qu’elles risquent de faire disparaître.

Dans une cité-jardin dont la valeur repose sur la relation entre les bâtiments, les espaces libres, la végétation et l’organisation urbaine, une transformation importante peut en effet modifier certaines des qualités qui justifient précisément la conservation du bâtiment.

La question est donc de savoir ce que l’on améliore, ce que l’on transforme et ce que l’on risque de perdre.

Comparer les différentes solutions pour faire évoluer la Butte Rouge

La Butte Rouge doit-elle réellement être transformée en profondeur ?

Avant de choisir entre différentes modalités d’intervention, une première question mérite d’être posée : qu’est-ce qui nécessite réellement d’être changé ?

La cité-jardin existe depuis près d’un siècle. Ses bâtiments ont naturellement besoin d’entretien, de réparations, de travaux d’amélioration et, pour certains, d’adaptations aux exigences actuelles. Mais cela ne signifie pas que l’ensemble du quartier doive être profondément transformé.

Entretenir régulièrement le bâti et intervenir lorsque cela est nécessaire peut permettre de faire évoluer progressivement un quartier sans remettre en cause son organisation et ses qualités fondamentales.

Lorsque des travaux plus importants sont nécessaires, plusieurs solutions peuvent être envisagées : réhabilitation, réhabilitation lourde ou, lorsque cela est réellement justifié, démolition-reconstruction.

Ces solutions ne doivent pas être considérées comme équivalentes et devraient être fondées sur une comparaison sérieuse des scénarios.. Plus une intervention est importante et irréversible, plus il est nécessaire d’en démontrer l’utilité et les bénéfices.

Cette comparaison doit notamment prendre en compte :

• l’état réel du bâtiment ;
• sa faisabilité technique ;
• la qualité des logements après travaux ;
• le confort des habitants ;
• les performances énergétiques ;
• le coût global ;
• les matériaux nécessaires ;
• les déchets produits ;
• les émissions de gaz à effet de serre ;
• les conséquences pour les habitants ;
• la valeur architecturale et patrimoniale ;
• les espaces verts et les arbres ;
• la qualité urbaine du quartier.

La question n’est donc pas de savoir comment transformer la Butte Rouge, mais comment répondre aux besoins réels des habitants tout en préservant ce qui fonctionne déjà.

Le choix des travaux ne détermine pas la destination des logements

Il faut enfin distinguer deux questions qui peuvent être réunies dans un même projet, mais qui sont fondamentalement différentes.

La première est celle du mode d’intervention sur le bâti : réhabiliter, transformer ou démolir-reconstruire.

La seconde est celle de la destination des logements.

Le mode d’intervention sur un bâtiment ne détermine pas, à lui seul, la destination des logements. Une réhabilitation peut concerner des logements sociaux, tout comme une démolition-reconstruction peut permettre de reconstruire des logements sociaux. De la même manière, une opération de transformation ou une construction neuve peut conduire à créer ou à proposer du logement social, du logement intermédiaire ou du logement privé.

Ces deux questions doivent donc être examinées séparément : comment intervient-on sur les bâtiments, et quels logements souhaite-t-on conserver ou produire ?

Dans le projet actuel, les documents présentés font apparaître, sur environ 4 300 logements :

• 40 % de logements sociaux, répartis entre PLAI, PLI et PLS ;
• 20 % de logements locatifs intermédiaires (LLI) ;
• 40 % de logements privés.

Le projet prévoit donc une augmentation du nombre total de logements, mais également une évolution importante de la composition du parc par rapport à la situation actuelle.

Cette question est distincte de celle de la démolition ou de la réhabilitation. Elle mérite néanmoins d’être examinée lorsqu’on réfléchit à l’avenir de la Butte Rouge : quel quartier voulons-nous faire évoluer et quelle place voulons-nous continuer à donner au logement social ?

Le « un pour un » ne répond pas à toutes les questions

Dans le cadre du renouvellement urbain, l’objectif initial était celui de la reconstitution des logements sociaux démolis selon le principe du « un pour un ».

Mais l’ANRU explique que cet objectif a été adapté dans certains territoires où la vacance structurelle du logement social était importante, afin de tenir compte des besoins locaux.

Le principe de reconstitution ne répond donc pas à toutes les questions posées par une opération de renouvellement urbain.

Il faut également regarder :

• où les logements sociaux sont reconstruits ;
• quelle est leur catégorie de financement ;
• quels sont leurs niveaux de loyers ;
• à quels ménages ils sont destinés.

Cette question est particulièrement importante en Île-de-France, où la demande de logement social reste très forte.

Faire évoluer la Butte Rouge sans repartir de zéro

La Butte Rouge possède déjà ce qu’un nouveau quartier doit construire : des logements, des rues, des équipements, des espaces verts, des arbres adultes, des cheminements, des relations de voisinage et une organisation urbaine constituée.

Il ne s’agit donc pas de créer un quartier à partir de rien.

Il s’agit de faire évoluer un quartier qui existe déjà.

La construction neuve peut naturellement avoir sa place lorsqu’elle répond à un besoin démontré.

Mais ni la démolition ni la réhabilitation lourde ne devraient devenir des solutions systématiques pour faire évoluer un quartier qui peut d’abord être entretenu, amélioré et adapté.

Lorsqu’une intervention plus profonde est envisagée, elle doit répondre à une nécessité réelle et être justifiée par les améliorations qu’elle permet d’obtenir au regard de ses conséquences sur les bâtiments, les logements, les habitants, l’environnement et le patrimoine.

Avant de démolir, démontrer que l’existant ne peut pas être transformé

La Butte Rouge doit évoluer.

Les logements doivent être améliorés, adaptés et rénovés pour répondre aux besoins actuels.

Mais évoluer ne signifie pas nécessairement démolir.

Une réhabilitation peut être légère ou très lourde. Elle peut améliorer réellement un bâtiment, mais elle peut aussi le transformer profondément. Elle doit donc être jugée sur le résultat obtenu, et non sur son seul intitulé.

La démolition-reconstruction constitue quant à elle une transformation radicale et irréversible. Elle doit intégrer non seulement les performances futures du bâtiment, mais aussi les ressources consommées, les déchets produits, les émissions générées, les qualités patrimoniales perdues et les conséquences pour les habitants.

Et pour ceux-ci, perdre leur logement peut signifier bien davantage qu’un simple déménagement :

c’est parfois perdre un lieu où se sont construites des histoires, des habitudes, des solidarités et des racines.

Avant de démolir ou d’engager une réhabilitation lourde, il faut donc poser une question simple :

Qu’est-ce qui justifie une intervention aussi profonde sur l’existant ?

La réponse devrait reposer sur une comparaison transparente et documentée des solutions possibles.

Préserver la Butte Rouge, ce n’est pas refuser son évolution. C’est vouloir que cette évolution parte de ce qui existe déjà, plutôt que de considérer sa disparition comme une nécessité.

Un projet social dès l’origine

Au début du XXe siècle, le logement est une question sociale majeure.

À Paris, une partie importante de la population ouvrière et populaire vit alors dans des logements surpeuplés, mal éclairés et insuffisamment salubres. La croissance rapide de la population et l’industrialisation ont aggravé les difficultés de logement, tandis que les pouvoirs publics commencent à rechercher de nouvelles réponses.

C’est dans ce contexte qu’est adoptée, le 23 décembre 1912, la loi Bonnevay, qui marque une étape importante dans la mise en place d’une politique publique en faveur des habitations à bon marché (HBM).

L’objectif est de permettre la construction de logements destinés aux populations modestes dans de meilleures conditions que celles offertes par une partie du parc existant.

Cette évolution accompagne un changement de conception : il ne s’agit plus seulement de construire des logements en nombre, mais de réfléchir à la qualité de l’habitat et aux conditions de vie des habitants.

De l’HBM à la cité-jardin

Cette réflexion va progressivement conduire au développement des cités-jardins.

En France, Henri Sellier joue un rôle majeur dans cette évolution. Administrateur et acteur du logement social, il s’intéresse aux expériences menées en Angleterre et en Europe et cherche à en adapter les principes aux besoins de la région parisienne.

Le diagnostic patrimonial de 2015 rappelle notamment l’importance accordée par Henri Sellier aux conditions dans lesquelles les nouveaux logements doivent être implantés. Il demande aux architectes de tenir compte « à la fois des conditions topographiques des terrains, de l’orientation, des règles d’esthétique », afin de rechercher la meilleure utilisation possible des terrains constructibles.

Cette approche est essentielle pour comprendre ce qui sera réalisé quelques années plus tard à la Butte Rouge.

La cité-jardin ne sera pas conçue comme une simple accumulation d’immeubles.

Elle cherchera à associer logement, lumière, espaces verts, équipements et qualité du cadre de vie.

La Butte Rouge, une réponse ambitieuse à la crise du logement

Lorsque le projet de la Butte Rouge est élaboré à la fin des années 1920, la question du logement reste particulièrement urgente.

Le document de 2015 rappelle que le projet initial est modifié en 1928-1930, dans un contexte où il faut apporter une réponse rapide à la crise du logement. Le projet évolue alors vers la construction d’immeubles collectifs, tout en conservant une organisation urbaine fondée sur les voies courbes, les espaces ouverts et les jardins.

Les premières constructions de la Butte Rouge commencent en 1931.

Dès l’origine, l’ambition dépasse donc la seule production de logements.

Il s’agit de créer un véritable quartier, dans lequel la qualité des logements est associée à celle de leur environnement.

C’est cette ambition qui explique encore aujourd’hui la singularité de la Butte Rouge.

Des logements conçus pour apporter lumière et air

La qualité des logements constitue l’un des aspects importants de la conception de la Butte Rouge.

L’étude patrimoniale de 2015 relève notamment la faible largeur de certains immeubles, la double orientation de nombreux logements et la qualité de leur éclairement naturel.

Ces caractéristiques favorisent également une relation étroite entre les logements et leur environnement.

Elles témoignent d’une conception du logement social attentive à la lumière, aux orientations et aux conditions de vie des habitants.

Des logements intégrés dans un environnement exceptionnel

À la Butte Rouge, le logement n’est jamais complètement séparé de son environnement.

Les immeubles sont implantés au milieu des jardins, des pelouses et des arbres. Les espaces extérieurs participent à la conception de la cité-jardin et contribuent directement à la qualité du cadre de vie.

Le diagnostic environnemental décrit ainsi les arbres, les pelouses et les jardins comme des parties constituantes de la Butte Rouge, à l’image d’un parc.

Les habitants ne vivent donc pas simplement dans un immeuble : ils vivent dans un quartier largement ouvert sur la nature.

Une cité-jardin à taille humaine

La Butte Rouge a été conçue comme un quartier et non comme une simple addition de logements.

Les équipements, les écoles, les commerces, les espaces collectifs et les cheminements ont progressivement accompagné le développement de la cité.

Cette organisation contribue à une échelle urbaine particulière, dans laquelle l’habitat collectif est associé à des espaces extérieurs largement végétalisés.

C’est cette combinaison entre habitat collectif et environnement à taille humaine qui constitue l’une des grandes originalités du modèle.

Un patrimoine habité

La Butte Rouge n’est pas un patrimoine destiné à être contemplé comme un monument. C’est un patrimoine habité, utilisé et vécu quotidiennement.

Le diagnostic patrimonial de 2015 parle à ce propos de « la cité-jardin : un espace patrimonial habité ».

L’étude considère les modalités et les conditions particulières de la fonction résidentielle comme des caractéristiques urbaines patrimoniales.

La qualité patrimoniale de la Butte Rouge est donc indissociable de sa vocation résidentielle.

Préserver la cité-jardin, c’est aussi préserver la possibilité d’y habiter.

Un modèle de logement social qui reste actuel

Près d’un siècle après les premières constructions, plusieurs principes de la Butte Rouge restent particulièrement actuels.

La recherche de logements bénéficiant de lumière et de ventilation naturelles, l’association étroite entre habitat et végétation, la présence d’espaces collectifs et d’équipements, ainsi que l’attention portée à la qualité du cadre de vie répondent à des préoccupations toujours présentes.

La Butte Rouge montre ainsi qu’un logement social peut être confortable, lumineux, bien ventilé, ouvert sur la nature et intégré à un véritable quartier.

Ce modèle mérite d’être regardé à l’heure où la question n’est plus seulement de construire davantage de logements, mais aussi de construire des logements de qualité et des quartiers où il fait bon vivre.

Réhabiliter plutôt que renoncer à cette qualité

La Butte Rouge a évidemment besoin d’évoluer. Certains logements doivent être rénovés, adaptés aux besoins actuels et améliorés sur le plan énergétique.

Mais améliorer les logements ne signifie pas nécessairement démolir les bâtiments qui les abritent.

Une réhabilitation peut permettre de conserver les qualités originelles des immeubles tout en améliorant leur confort et leurs performances.

À la Butte Rouge, certaines caractéristiques architecturales — bâtiments relativement étroits, logements traversants, orientations multiples, lumière naturelle — constituent précisément une partie de la qualité du parc existant.

Le défi est donc de réussir à améliorer le logement sans perdre les qualités qui ont fait sa valeur.

Préserver une certaine idée du logement social

La Butte Rouge raconte une histoire qui dépasse largement Châtenay-Malabry.

Elle montre qu’il est possible de concevoir du logement social comme un projet architectural, urbain et humain, et pas seulement comme une réponse quantitative à un besoin de logements.

Pendant des décennies, des milliers de familles ont vécu dans cette cité-jardin. Aujourd’hui encore, ses logements et son environnement témoignent de cette ambition.

Préserver la Butte Rouge, c’est donc aussi préserver une certaine idée du logement social : un logement accessible, de qualité, inscrit dans un environnement généreux et pensé à l’échelle du quartier.

SOURCES

BDAP, Étude du patrimoine bâti, urbain et paysager de la cité-jardin de la Butte-Rouge et des Vaux Germains, 2015, notamment la partie consacrée à « la cité-jardin : un espace patrimonial habité ».

Alisea, Diagnostic environnemental pour la réhabilitation de la Cité-Jardin de la Butte Rouge, avril 2020, notamment les éléments relatifs au cadre de vie et au patrimoine arboré.

Une cité-jardin pensée comme un ensemble

La construction de la Butte Rouge s’est déroulée sur plus de trente ans, de 1931 à 1965.

Sept grandes tranches de construction se sont ainsi succédé. Cette longue période aurait pu produire un ensemble disparate. C’est pourtant l’inverse qui s’est produit.

L’étude de 2015 montre que les différentes périodes de construction présentent une diversité architecturale et morphologique tout en conservant une cohérence d’ensemble aisément lisible.

La Butte Rouge apparaît ainsi comme une véritable « pièce urbaine », avec une identité propre.

Les différentes tranches ne doivent donc pas être considérées comme des opérations indépendantes. Elles participent à une même histoire urbaine et entretiennent des relations entre elles.

Un patrimoine urbain profondément lié au site

La valeur patrimoniale de la Butte Rouge ne se limite pas à ses bâtiments.

La cité-jardin a été conçue dans un site particulier, marqué par le relief, les espaces boisés et la proximité de la forêt.

L’implantation des bâtiments et le tracé des rues tiennent compte de la topographie. Dans certaines parties, les immeubles s’insèrent dans la pente ou entre les arbres existants.

La première tranche illustre particulièrement cette relation au site : la morphologie générale est adaptée à la topographie et les rues suivent les courbes de niveau. L’étude identifie également deux axes structurants, l’un urbain et l’autre paysager.

Cette relation entre le bâti, le relief et le paysage contribue fortement à l’identité de la cité-jardin.

Une architecture diverse, mais cohérente

La Butte Rouge ne possède pas une architecture uniforme.

Au contraire, l’étude de 2015 met en évidence une grande diversité de morphologies et de typologies architecturales, liée notamment aux différentes périodes de construction.

Cette diversité se retrouve dans les volumes, les implantations, les façades, les entrées et les détails architecturaux.

Certaines constructions présentent des jeux de volumes particulièrement travaillés : retraits, balcons, redents, variations des ouvertures, traitements des angles ou encore bâtiments disposés en relation avec les espaces végétalisés.

La demi-lune, construite dans la tranche IV, constitue notamment un élément architectural remarquable et une charnière entre plusieurs périodes de développement de la cité.

Une architecture attentive à la qualité des logements

La valeur patrimoniale de la Butte Rouge se retrouve également dans la conception même des logements.

L’étude relève notamment la faible largeur de certains immeubles, la double orientation de nombreux logements et la qualité de leur éclairement naturel.

Elle souligne également certains dispositifs permettant l’éclairage naturel des parties communes et des pièces d’eau.

Ces caractéristiques ne relèvent pas uniquement de l’esthétique architecturale.

Elles témoignent d’une conception du logement social attentive à la lumière, aux orientations et aux relations entre les logements et leur environnement.

Le patrimoine de la Butte Rouge est donc aussi celui d’une conception ambitieuse du logement social.

C’est l’ensemble de la Butte Rouge qui porte la valeur patrimoniale

C’est probablement l’enseignement le plus important de l’étude de 2015.

La valeur patrimoniale de la Butte Rouge ne repose pas seulement sur quelques bâtiments remarquables.

L’étude considère la cité-jardin comme un quartier possédant une identité propre, liée à son histoire, à sa morphologie urbaine, à son architecture, à son paysage et à ses usages.

Elle formule très clairement cette conclusion :

« c’est avant tout l’entité “Butte-Rouge” en tant que quartier qui porte une valeur patrimoniale ».

Le diagnostic comporte précisément une carte distinguant les qualités paysagères et urbaines hautes, moyennes et faibles, ainsi que les axes structurants.

Une cohérence qui traverse les différentes époques

La Butte Rouge a évolué pendant plus de trente ans.

Les architectes ont adapté leurs projets aux évolutions de leur époque, aux nouvelles conceptions du logement et aux contraintes du site. Les formes urbaines et architecturales diffèrent donc d’une tranche à l’autre.

Pour autant, l’étude met en évidence une forte impression d’unité.

Cette unité ne signifie pas uniformité.

Elle résulte plutôt de relations entre les bâtiments, les espaces libres, les rues, les places, les perspectives et le paysage.

Un patrimoine reconnu et étudié

La valeur patrimoniale de la Butte Rouge n’est pas une appréciation apparue récemment.

L’étude de 2015 rappelle que la cité-jardin a reçu du ministère de la Culture le label Patrimoine du XXe siècle en 1990 et qu’elle est inscrite depuis 1991 à l’Inventaire général du patrimoine culturel d’Île-de-France.

Elle rappelle également l’existence de nombreux travaux antérieurs consacrés à la cité-jardin, notamment des publications et études sur son architecture, son urbanisme, son paysage et son histoire.

L’étude de 2015 constitue elle-même un travail particulièrement approfondi : recherches documentaires, consultation des archives, analyse de nombreux plans et photographies, visites de terrain et entretiens avec des architectes, des responsables des espaces verts, des gardiens et des habitants.

Préserver un patrimoine exceptionnel

La Butte Rouge est ainsi le témoignage d’une conception ambitieuse du logement social et de la ville.

Sa valeur ne tient pas à un bâtiment isolé, ni même à une période particulière de construction.

Elle résulte de la relation entre le site, le paysage, le plan urbain, l’architecture et la manière d’habiter.

Près d’un siècle après les premières constructions, cette cohérence demeure lisible.

Préserver la Butte Rouge ne signifie donc pas refuser toute évolution.

C’est faire évoluer la cité-jardin en connaissant sa valeur, en respectant son identité et en transmettant ce patrimoine exceptionnel aux générations futures.

Et le Site patrimonial remarquable ?

La création d’un Site patrimonial remarquable (SPR) constitue une reconnaissance importante de la valeur patrimoniale de la Butte Rouge.

Mais l’étude de 2015 invite surtout à considérer la cité-jardin dans sa globalité : son architecture, son urbanisme et son paysage forment un ensemble cohérent.

La question de l’étendue et du niveau de protection de ce patrimoine mérite donc d’être examinée.

Elle fera l’objet d’un article spécifique.

Un patrimoine arboré au cœur de la Cité-Jardin

La Butte Rouge est connue pour son architecture et son organisation urbaine. Mais son patrimoine ne se limite pas aux bâtiments.

Les arbres, les pelouses et les jardins constituent une composante essentielle de la cité-jardin.

Cette volonté de préserver le paysage et les arbres est également rappelée par une plaque commémorative en hommage à Henri Sellier, présente dans la Butte-Rouge.

Elle rappelle le rôle de l’administrateur délégué de l’Office d’Habitations de la Seine dans la conception de l’ensemble :

« Henri Sellier a sauvegardé la beauté du site, empêché la destruction des arbres que l’esprit de lucre eût rendu inévitable. Il a assuré à des milliers de familles de travailleurs des logements sains, confortables et gais. »

Cette inscription montre que, dans la mémoire même de la Cité-Jardin, la préservation des arbres et la qualité du site étaient liées à la conception du projet de logement social.

Les arbres n’étaient donc pas un élément ajouté après coup. Ils faisaient partie de la conception du lieu et de l’idée même que ses concepteurs se faisaient d’un habitat sain et agréable.

Le diagnostic environnemental souligne d’ailleurs que « les arbres, les pelouses et les jardins sont parties constituantes de la Butte Rouge à l’image d’un parc ».

Le même diagnostic est particulièrement clair sur l’importance du patrimoine arboré : « La conservation du patrimoine arboré est un enjeu majeur pour l’environnement de la Cité-Jardin. »

Les arbres constituent un élément fort du projet architectural initial. Ils participent à l’insertion de la Cité-Jardin dans le paysage du plateau et de la vallée et contribuent à donner à la Butte Rouge cette impression de cité au cœur de la forêt.

Le site était en partie couvert de forêt avant la construction de la Cité-Jardin, tandis que d’autres secteurs étaient constitués d’espaces agricoles et bocagers. Les arbres les plus âgés de la cité sont antérieurs à sa construction. Aux arbres forestiers préexistants, notamment les chênes, sont venues s’ajouter les plantations réalisées au fil du temps.

Aujourd’hui, le patrimoine arboré est constitué essentiellement d’arbres feuillus de haute tige, adultes ou à maturité. Les chênes et les châtaigniers figurent parmi les essences forestières dominantes.

Mais l’intérêt de cet ensemble ne tient pas seulement à chaque arbre pris individuellement. C’est l’ensemble des arbres qui crée l’impression paysagère d’une cité au sein de la forêt.

Ce patrimoine vivant joue également un rôle essentiel pour la biodiversité et contribue à l’articulation paysagère et écologique avec la forêt de Verrières voisine.

Source
Diagnostic environnemental pour la réhabilitation de la Cité-Jardin de la Butte Rouge à Châtenay-Malabry (92) — Alisea, avril 2020, § 4.6 « Patrimoine arboré », p. 68 et suivantes.

Des arbres anciens qui racontent aussi l’histoire de la Butte Rouge

Avant même la construction de la Cité-Jardin, le site était en partie couvert de forêt et, dans d’autres secteurs, d’espaces agricoles « bocagers », avec leurs arbres et leurs arbustes.

Certains arbres présents aujourd’hui sont donc antérieurs à la construction de la Cité-Jardin.

Aux arbres forestiers préexistants, notamment les chênes, se sont ajoutées les plantations réalisées au fil des différentes phases de construction et d’aménagement.

Le patrimoine arboré actuel est ainsi le résultat d’une histoire qui s’étend sur plusieurs générations.

Il ne s’agit donc pas simplement d’espaces verts accompagnant les immeubles : les arbres participent à la mémoire du site et à la perception de la Cité-Jardin comme un ensemble paysager.

Source
Diagnostic environnemental pour la réhabilitation de la Cité-Jardin de la Butte Rouge à Châtenay-Malabry (92) — Alisea, avril 2020, § 4.6 « Patrimoine arboré », p. 68 et suivantes.
Fichier : 1949_Rapport_Butte_Rouge_200403 V2.pdf

Les vieux arbres sont aussi des habitats pour la biodiversité

Un arbre ancien n’est pas seulement un arbre plus grand qu’un autre.

Avec l’âge apparaissent des cavités, des fissures, des branches mortes ou des écorces décollées qui peuvent offrir des possibilités d’abri à différentes espèces.

L’étude écologique souligne notamment l’importance des vieux arbres pour l’accueil de la faune. Les vieux chênes constituent ainsi des supports importants pour la biodiversité locale.

Les inventaires ont également identifié des arbres présentant des gîtes potentiels pour les chiroptères, c’est-à-dire les chauves-souris.

Ces arbres peuvent notamment présenter des cavités ou des écorces décollées susceptibles d’être utilisées comme abris.

Les arbres anciens ne sont donc pas seulement remarquables par leur âge ou leur taille : ils peuvent constituer de véritables habitats pour la faune.

Sources :
Alisea, Diagnostic environnemental pour la réhabilitation de la Cité-Jardin de la Butte Rouge à Châtenay-Malabry (92), avril 2020, § 4.6 « Patrimoine arboré ».
2_6_3_Annexe_3_Etude_ecologique.pdf, Figure 29 « Arbres gîtes potentiels », p. 28 — pièce du dossier de l’enquête environnementale.

Une biodiversité bien réelle

La biodiversité de la Butte Rouge n’est pas théorique.

Les inventaires réalisés dans le cadre de l’étude écologique ont recensé 206 espèces végétales dans le périmètre étudié.

Du côté de la faune, 29 espèces d’oiseaux ont été recensées en période de nidification, dont 20 espèces protégées. L’étude identifie notamment plusieurs espèces remarquables.

Le Pic mar a également été recensé en période d’hivernage. L’étude souligne l’importance des vieux arbres, notamment des chênaies, pour cette espèce.

Le Hérisson d’Europe, espèce protégée, a également été identifié.

Enfin, trois espèces de chauves-souris ont été recensées : la Pipistrelle commune, la Pipistrelle de Kuhl et la Pipistrelle de Nathusius.

Ces espèces utilisent les différents milieux présents dans la Cité-Jardin : grands arbres, bosquets, jardins, haies, pelouses et autres espaces végétalisés.

C’est cette diversité et cette complémentarité des milieux qui contribuent à la richesse écologique de la Butte Rouge.

Sources :
2_6_3_Annexe_3_Etude_ecologique.pdf, Figure 27 « Avifaune remarquable recensée au sein du périmètre d’étude en période de nidification (Evinerude 2023) », p. 28 — pièce du dossier de l’enquête environnementale.

La Butte Rouge est aussi un îlot de fraîcheur

La valeur des arbres ne concerne pas uniquement la biodiversité.

Elle concerne directement les habitants.

Le patrimoine végétal de la Cité-Jardin participe à son microclimat. La présence importante d’arbres contribue à atténuer les variations de température et à produire de la fraîcheur en été.

Les arbres, la végétation et les sols de pleine terre jouent ainsi un rôle dans la régulation des températures et le maintien de conditions plus fraîches pendant les périodes chaudes.

Ce rôle est suffisamment important pour avoir été relevé par la Mission régionale d’autorité environnementale (MRAe).

Dans sa recommandation n°12, la MRAe demande de démontrer que le projet ne réduit pas l’effet d’îlot de fraîcheur constitué par la végétation et la nature des sols de pleine terre.

Dans sa réponse, Hauts-de-Bièvre Habitat reconnaît explicitement le rôle de « climatiseur naturel » joué par le paysage de la Cité-Jardin.

Il indique vouloir renforcer ce rôle notamment par l’augmentation des surfaces de pleine terre, le renouvellement de la canopée, la création de zones humides, le développement d’une strate arbustive et la limitation des surfaces bétonnées.

À l’heure où de nombreuses villes cherchent à créer des îlots de fraîcheur, la Butte Rouge possède déjà un patrimoine végétal qui joue ce rôle.

La question n’est donc pas seulement de savoir combien d’arbres seront replantés demain.

La question est aussi de savoir combien d’arbres adultes pourront continuer à jouer ce rôle aujourd’hui.

Sources :
Alisea, Diagnostic environnemental pour la réhabilitation de la Cité-Jardin de la Butte Rouge à Châtenay-Malabry (92), avril 2020, partie « 4.7 Climatologie ».
Hauts-de-Bièvre Habitat, Mémoire en réponse à l’avis de la MRAe, recommandation n°12, p. 89. — pièce du dossier de l’enquête environnementale.

Habiter dans un parc arboré, c’est aussi une qualité de vie

La végétation n’est pas uniquement utile aux espèces animales.

Elle bénéficie directement aux habitants.

À la Butte Rouge, les arbres, les pelouses et les jardins ne sont pas des espaces verts ajoutés autour des logements : ils font partie de la conception même de la Cité-Jardin.

Le diagnostic environnemental souligne que « les arbres, les pelouses et les jardins sont parties constituantes de la Butte Rouge à l’image d’un parc ». Il décrit également les arbres comme un élément unificateur de la Cité-Jardin.

Cette organisation offre aux habitants un environnement où les espaces végétalisés sont directement associés aux logements.

La Butte Rouge possède ainsi une qualité particulière : la nature n’est pas séparée de l’habitat ; elle participe à son cadre de vie.

C’est l’un des principes fondamentaux de la cité-jardin : concevoir l’habitat en relation étroite avec les jardins, les arbres et les espaces ouverts, plutôt que de simplement ajouter quelques plantations autour des bâtiments.

Sources :
Alisea, Diagnostic environnemental pour la réhabilitation de la Cité-Jardin de la Butte Rouge à Châtenay-Malabry (92), rapport final, avril 2020, § 4.6 « Patrimoine arboré », p. 68 et suivantes.

Le parc Léonard de Vinci : un exemple concret

Le parc Léonard de Vinci, situé derrière la demi-lune, constitue un espace vert majeur de la Cité-Jardin. Sa superficie est de 17 041 m², soit environ 1,7 hectare, et il appartient à la Ville.

Un diagnostic phytosanitaire réalisé en 2024 a porté sur 77 arbres.

Son état sanitaire apparaît globalement favorable :

• 56 arbres, soit environ 73 %, sont classés en bon état sanitaire ;
• 20 arbres sont classés dans un état moyen ;
• 1 seul arbre est classé dans un état mauvais.

Ces résultats montrent que le patrimoine arboré du parc doit être considéré arbre par arbre, en fonction de l’état sanitaire et des besoins d’intervention de chacun.

Le diagnostic ne conduit donc pas à considérer l’ensemble du patrimoine arboré comme devant être supprimé. Il permet au contraire d’identifier les interventions adaptées : taille, surveillance, contrôles et examens complémentaires lorsque cela est nécessaire.

Sources :
Diagnostic phytosanitaire du parc Léonard de Vinci, 2024.

Le temps de l’arbre n’est pas celui du chantier

Préserver le patrimoine arboré ne signifie évidemment pas conserver chaque arbre quelles que soient sa situation ou son état sanitaire.

Certains arbres peuvent être fragilisés, dépérissants ou présenter des risques nécessitant des interventions. Le diagnostic environnemental recommande d’ailleurs un suivi attentif du patrimoine arboré et envisage un renouvellement progressif des arbres les plus anciens ou les plus dégradés.

Mais cette logique de renouvellement progressif est très différente d’une suppression d’arbres adultes suivie de nouvelles plantations.

Un arbre nouvellement planté ne peut pas immédiatement fournir la même ombre, la même canopée, les mêmes capacités d’accueil pour la faune et le même rôle dans le paysage qu’un arbre qui a grandi pendant plusieurs décennies.

Le temps de l’arbre n’est pas celui du chantier.

Préserver les arbres adultes lorsqu’ils peuvent l’être, assurer leur suivi et préparer progressivement leur renouvellement permet donc de maintenir une continuité du patrimoine arboré.

C’est particulièrement important dans une cité-jardin où les arbres, les pelouses et les jardins ne constituent pas un simple décor autour des bâtiments : ils participent à la structure même du quartier.

Sources :
Alisea, Diagnostic environnemental pour la réhabilitation de la Cité-Jardin de la Butte Rouge à Châtenay-Malabry (92), avril 2020, § 4.6 « Patrimoine arboré », notamment les passages consacrés au suivi et au renouvellement du patrimoine arboré.

Préserver les arbres, c’est préserver une partie de la Butte Rouge

La Butte Rouge n’est pas seulement un ensemble de bâtiments entourés de quelques espaces verts.

Son paysage repose sur une relation étroite entre l’architecture, les arbres, les jardins, les espaces de pleine terre et les habitants.

Les études environnementales montrent que ce patrimoine joue plusieurs rôles à la fois : il participe à l’identité paysagère de la Cité-Jardin, accueille une biodiversité importante, contribue à la fraîcheur du quartier et participe directement au cadre de vie des habitants.

Préserver la Butte Rouge, ce n’est donc pas seulement préserver des bâtiments.

C’est aussi préserver un paysage vivant, constitué d’arbres adultes, de jardins, de pleine terre et d’une biodiversité qui s’est développée au fil des décennies.

Lorsqu’un arbre adulte peut être conservé, la question mérite donc d’être posée avant de décider son abattage :

Pourquoi remplacer ce qui existe déjà, plutôt que construire et aménager autour de ce patrimoine vivant ?

La lutte contre le changement climatique nous oblige à regarder autrement la manière dont nous transformons nos villes.

Pendant longtemps, la performance d’un bâtiment a surtout été évaluée à travers sa consommation d’énergie une fois construit. Mais cette approche ne suffit plus. Le bilan climatique d’un bâtiment dépend aussi des matériaux nécessaires à sa construction ou à sa rénovation, des travaux réalisés et, lorsque l’on démolit, des émissions liées à la destruction et au remplacement du bâti existant.

Démolir n’efface pas le carbone déjà investi

Un bâtiment existant représente déjà une quantité considérable de matériaux extraits, transformés, transportés et assemblés.

Lorsqu’un bâtiment est démoli, ces matériaux disparaissent du patrimoine bâti et une nouvelle construction doit mobiliser de nouvelles ressources. La question climatique ne peut donc pas être limitée à la consommation énergétique du futur bâtiment : elle doit également prendre en compte le carbone incorporé dans les matériaux et les émissions générées par les travaux.

À la Butte Rouge, cette question est particulièrement importante. La cité-jardin possède déjà des bâtiments, des structures, des voiries et une organisation urbaine qui ont traversé plusieurs décennies.

Conserver et améliorer ce qui existe peut donc constituer un levier majeur de sobriété.

Une architecture pensée pour la lumière, l’air et le climat

La qualité climatique de la Butte Rouge ne tient pas seulement à ses arbres et à ses espaces verts. Elle est aussi inscrite dans la conception même des bâtiments.

Les immeubles sont relativement étroits, avec une profondeur inférieure à 10 mètres. Cette disposition permet de concevoir des logements traversants, bénéficiant de deux, voire de trois orientations. Les appartements peuvent ainsi profiter de la lumière naturelle et d’une ventilation naturelle importante.

L’implantation des bâtiments a également été étudiée pour éviter qu’ils ne se privent mutuellement de soleil. La disposition des volumes, leur orientation et les espaces laissés entre eux participent à un équilibre entre densité urbaine, lumière et végétation.

Les dimensions et la disposition des fenêtres ont été pensées pour apporter largement la lumière naturelle dans les logements. À différents moments de la journée, l’organisation des bâtiments permet ainsi de bénéficier de l’ensoleillement.

Cette conception répondait à des préoccupations de salubrité qui étaient essentielles au moment de la construction de la cité-jardin. Le rapport de l’Inspection des patrimoines rappelle d’ailleurs que le choix du site répondait notamment à cet enjeu, dans un contexte de lutte contre les taudis et les mauvaises conditions de logement.

Les parties communes participaient elles aussi à cette conception. Les cages d’escalier bénéficient de lumière naturelle et d’une fenêtre ouvrable. Elles ne sont pas seulement conçues comme des espaces de circulation : elles favorisent aussi les rencontres entre habitants, tout en permettant une aération naturelle.

Une étude carbone réalisée pour la Butte Rouge

Cette question n’est pas seulement théorique.

Une notice carbone consacrée à la Butte Rouge, réalisée par Franck Boutté Consultants dans le cadre du plan-guide de la cité-jardin et datée du 28 avril 2023, analyse les émissions liées à l’énergie et à la construction des immeubles de logement.

L’étude précise toutefois qu’elle constitue une analyse « mono-critère », consacrée au carbone. Elle ne prétend donc pas, à elle seule, évaluer les autres dimensions environnementales, patrimoniales ou sociales du projet.

Deux îlots-tests pour mesurer l’effet des choix de projet

Pour aller au-delà d’une approche théorique, deux secteurs de la cité-jardin ont été étudiés plus précisément : l’îlot-test Mermoz et l’îlot-test Escaliers.

Deux équipes d’architectes ont élaboré des propositions combinant plusieurs types d’intervention :

• restauration,
• réhabilitation,
• extension,
• démolition-reconstruction,
• construction neuve sur emprise disponible.

La comparaison est particulièrement intéressante parce que les deux propositions ne font pas le même choix concernant le bâti existant.

Dans la proposition A, 7 bâtiments sur 18 ne sont pas démolis.

Dans la proposition B, ce sont 13 bâtiments sur 18 qui sont conservés.

Une différence de 41 % entre les deux propositions

Les résultats sont particulièrement instructifs.

Pour les deux îlots-tests réunis, la proposition A représente 23 170 tonnes équivalent CO₂, contre 16 446 tonnes équivalent CO₂ pour la proposition B.

La proposition B présente ainsi 41 % d’émissions totales en moins que la proposition A.

L’intensité carbone passe également de 886 à 736 kg équivalent CO₂ par m² de surface de plancher, soit une diminution de 20 %.

Mais il faut être précis : ces chiffres ne constituent pas une comparaison simplifiée entre « démolition » et « réhabilitation ». Les deux propositions comportent des combinaisons différentes d’interventions et ne produisent pas exactement les mêmes surfaces.

Ce que montre l’étude, en revanche, est particulièrement intéressant : la proposition qui s’appuie davantage sur les surfaces bâties existantes présente une intensité carbone plus faible.

Préserver les bâtiments existants : un levier de sobriété majeur

C’est probablement l’enseignement le plus important de cette étude.

Dans son analyse des leviers de décarbonation, Franck Boutté Consultants écrit explicitement :

« La préservation de bâtiments existants […] [est] des leviers de sobriété majeurs. »

L’étude associe également cette préservation au maintien de places de stationnement aériennes et souligne le rôle du tramway voisin pour favoriser le report modal.

Cette conclusion mérite une attention particulière.

Elle signifie que, dans l’étude carbone réalisée dans le cadre du plan-guide de la Butte Rouge, conserver les bâtiments existants n’est pas considéré comme un obstacle à la transition écologique.

C’est au contraire identifié comme un levier de sobriété.

Le poids carbone des constructions neuves

L’étude permet également de comparer les ordres de grandeur des émissions associées aux différents types d’intervention sur les deux îlots-tests.

Les valeurs présentées sont notamment de :

• 440 à 450 kg CO₂e/m²¹ pour la restauration,
• 482 à 605 kg CO₂e/m² pour la réhabilitation selon les projets,
• 840 à 926 kg CO₂e/m² pour les constructions neuves étudiées après démolition.

Ces valeurs ne doivent pas être transformées en une règle générale valable pour tous les bâtiments. Elles correspondent aux hypothèses et aux projets étudiés dans le cadre de cette notice carbone.

Elles montrent néanmoins une tendance particulièrement nette dans les deux îlots-tests : les interventions sur le bâti existant présentent ici des émissions incorporées sensiblement inférieures à celles des constructions neuves étudiées.

Réhabiliter ne signifie pas ne rien changer

Préserver l’existant ne signifie évidemment pas conserver les bâtiments sans travaux.

L’étude propose au contraire une stratégie de rénovation performante, visant à réduire les consommations énergétiques puis à décarboner l’énergie utilisée.

Elle envisage notamment une amélioration vers le niveau BBC Rénovation, puis différentes solutions de décarbonation de l’énergie, jusqu’à l’hypothèse d’un réseau de chaleur géothermique.

La stratégie proposée ne consiste donc pas à opposer patrimoine et performance énergétique.

Elle consiste à :

conserver → réhabiliter → améliorer les performances → décarboner l’énergie.

Les matériaux aussi doivent être décarbonés

L’étude insiste également sur la question des matériaux.

Elle recommande notamment de mobiliser des matériaux biosourcés et le réemploi, afin de réduire les émissions liées à l’énergie grise des travaux.

La notice prévoit ainsi une hiérarchie des leviers : sobriété, efficacité énergétique, énergie bas carbone, efficacité en matière, matériaux biosourcés et réemploi.

Cette approche rejoint une idée essentielle :

La meilleure tonne de carbone est souvent celle que l’on évite d’émettre.

Dans le bâtiment, cela signifie notamment se demander, avant de reconstruire, quelle partie de l’existant peut être conservée.

Même les infrastructures ont un coût carbone

L’étude montre que le raisonnement ne concerne pas seulement les immeubles.

Le stationnement des deux îlots-tests fait également l’objet d’une évaluation carbone.

Dans la proposition A, les infrastructures de stationnement représentent 2 420 tonnes équivalent CO₂, contre 1 260 tonnes dans la proposition B.

L’intensité passe de 93 à 56 kg CO₂e par m² de parking.

Cela illustre un principe général : chaque nouvelle infrastructure représente elle aussi des matériaux, des travaux et donc des émissions.

Le neuf peut aussi être bas carbone

L’étude ne dit pas que toute construction neuve doit être exclue.

Elle prévoit au contraire des prescriptions pour que les constructions neuves atteignent des niveaux d’émissions plus ambitieux que les seuls seuils réglementaires.

Elle propose notamment d’anticiper les seuils futurs de la RE2020 et de réduire progressivement le carbone incorporé dans les constructions neuves.

Cette nuance est importante.

Le débat n’oppose pas les bâtiments anciens aux bâtiments neufs.

Il oppose plutôt deux manières de transformer la ville :

détruire d’abord et reconstruire ensuite,

ou

conserver autant que possible, réhabiliter, améliorer et ne construire du neuf que lorsque cela est réellement nécessaire.

À la Butte Rouge, préserver l’existant est donc aussi une question climatique

La Butte Rouge n’est pas un terrain vierge.

Elle possède déjà des bâtiments, des structures, des espaces verts, des arbres adultes, des cheminements et une organisation urbaine constituée.

La notice carbone du plan-guide prend précisément en compte cette réalité : les bâtiments existants sont étudiés comme une ressource dans la stratégie de décarbonation.

Elle indique même que, puisque les bâtiments de logements existants ont plus de 50 ans, les émissions initiales liées à leur construction sont considérées comme déjà amorties selon la méthode utilisée.

Démolir un bâtiment ancien ne permet donc pas d’effacer son empreinte passée ; cela peut au contraire conduire à générer de nouvelles émissions pour le remplacer.

La question qui devrait être posée avant toute démolition

La question climatique n’est donc pas :

« Le bâtiment neuf sera-t-il plus performant que le bâtiment actuel ? »

Cette question est nécessaire, mais elle n’est pas suffisante.

La véritable question est :

« Quel est le bilan carbone complet d’une réhabilitation ambitieuse comparé à celui d’une démolition-reconstruction ? »

Cette comparaison doit prendre en compte les travaux, les matériaux, la démolition, les déchets, les infrastructures, les consommations énergétiques futures et la durée de vie des bâtiments.

Et cette comparaison doit être réalisée avant une décision irréversible.

La Butte Rouge peut être un modèle de ville bas carbone

La notice carbone ne propose pas de figer la cité-jardin.

Elle propose au contraire de la transformer en réduisant progressivement son empreinte carbone.

Dans son scénario global, les différents leviers de décarbonation font passer le « gisement » étudié de 665 kt équivalent CO₂ à 277 kt équivalent CO₂, en activant successivement les leviers de sobriété, d’efficacité énergétique, de décarbonation de l’énergie et de réduction du carbone incorporé.

La transformation écologique de la Butte Rouge peut donc être pensée autrement :

ne pas repartir de zéro, mais faire évoluer profondément ce qui existe déjà.

Préserver la Butte Rouge, c’est aussi faire un choix climatique

La transition écologique nous oblige à changer notre manière de penser la ville.

Il ne suffit plus de regarder uniquement les performances du bâtiment qui sera construit demain. Il faut également regarder ce que nous détruisons aujourd’hui, mais aussi ce que nous risquons de perdre lorsque nous remplaçons un ensemble existant par une construction nouvelle.

La Butte Rouge possède déjà de nombreuses qualités qui répondent aux enjeux de notre époque : des bâtiments conçus pour favoriser la lumière naturelle et la ventilation, des logements traversants, une implantation qui ménage les espaces entre les immeubles, une végétation abondante et des espaces ouverts.

La notice carbone réalisée dans le cadre du plan-guide apporte sur ce point un enseignement particulièrement important : la préservation des bâtiments existants fait partie des leviers majeurs de sobriété.

Préserver la Butte Rouge ne signifie donc pas refuser la transformation.

Cela signifie faire le choix d’une transformation qui s’appuie autant que possible sur l’existant : réhabiliter les logements, améliorer leur performance énergétique, décarboner leur approvisionnement énergétique, préserver les bâtiments qui peuvent l’être et limiter les constructions nouvelles à ce qui est réellement nécessaire.

À la Butte Rouge, le défi climatique ne devrait donc pas conduire à effacer ce qui existe, mais à révéler et améliorer les qualités d’un ensemble qui possède déjà de nombreux atouts pour la ville de demain.

Ne démolissons pas avant d’avoir comparé

Avant de démolir, regardons ce que nous pouvons conserver.

Avant de reconstruire, mesurons ce que cette reconstruction implique en matériaux, en énergie et en émissions.

Et lorsque la réhabilitation permet d’améliorer durablement les logements tout en conservant une partie importante de l’existant, elle doit être considérée comme une véritable stratégie climatique, et non comme une solution de second choix.

À la Butte Rouge, cette stratégie mérite d’être étudiée sérieusement et privilégiée.

Préserver ce qui existe, améliorer ce qui doit l’être et transmettre un patrimoine vivant aux générations futures : c’est aussi cela, construire la ville de demain.

Sources et références

Franck Boutté Consultants, La Butte Rouge – Des émissions carbone de l’énergie et de la construction des immeubles de logement, Notice carbone du plan-guide de la cité-jardin de la Butte Rouge, 28 avril 2023.

Document annexé au dossier de l’enquête publique environnementale : Notice carbone – Plan-guide de la cité-jardin de la Butte Rouge à Châtenay-Malabry.

Une mobilisation qui prend de l’ampleur

Le franchissement du seuil des 1 000 signatures constitue une étape importante dans la mobilisation pour la préservation de la Butte Rouge.

Depuis son lancement le 11 juin 2026, la pétition a recueilli des soutiens venus bien au-delà de Châtenay-Malabry. Elle rassemble des habitants, des professionnels de l’architecture et de l’urbanisme, des chercheurs, des élus, mais aussi de nombreux citoyens convaincus que l’avenir de la Butte Rouge dépasse le cadre d’un simple projet local.

Un message adressé aux pouvoirs publics

Cette mobilisation intervient alors que plusieurs permis de démolir sont en cours d’instruction et que les associations poursuivent leurs démarches auprès des services de l’État.

Les prochains jours seront marqués par l’envoi de courriers au sous-préfet d’Antony et à la ministre de la Culture afin de demander des rendez-vous et d’exposer les enjeux patrimoniaux, sociaux, environnementaux et climatiques liés à l’avenir de la cité-jardin.

Les plus de 1 000 signatures recueillies donnent un poids supplémentaire à cette démarche.

Une autre vision de la ville

La Butte Rouge est bien davantage qu’un ensemble de logements.

Elle constitue un modèle urbain qui associe logement social, patrimoine, espaces verts et qualité de vie.

Alors que les défis climatiques imposent de préserver les ressources, de limiter les émissions de gaz à effet de serre et de lutter contre l’artificialisation des sols, de nombreux experts soulignent aujourd’hui l’intérêt de réhabiliter les quartiers existants plutôt que de les démolir.

La mobilisation autour de la Butte Rouge traduit également cette conviction : préserver ce patrimoine, c’est préparer la ville de demain.

Merci à tous les signataires

Nous remercions chaleureusement toutes les personnes qui ont signé la pétition, partagé nos publications, participé aux rassemblements ou soutenu nos actions.

Chaque signature renforce notre capacité à défendre la cité-jardin auprès des pouvoirs publics.

La mobilisation continue.

Nous invitons chacun à poursuivre cet élan en partageant la pétition auprès de son entourage afin que la voix des défenseurs de la Butte Rouge continue de grandir.

Signer et partager la pétition

Une ambition née au lendemain de la Première Guerre mondiale

En 1915, Henri Sellier crée l’Office public des Habitations à Bon Marché de la Seine (OPHBMS). Son objectif est de construire des logements salubres, lumineux et entourés de nature afin d’améliorer les conditions de vie des familles populaires.

Les premières acquisitions foncières interviennent dès 1916 et 1917 à Châtenay-Malabry. En 1920, près de 54 hectares sont réunis pour permettre la création d’une cité-jardin d’une ampleur inédite.

Après plusieurs années d’études, le projet est définitivement validé en 1929.

Une cité construite en sept tranches

Entre 1931 et 1965, la Butte Rouge est réalisée progressivement.

1931-1933 : 1ʳᵉ tranche – 1 036 logements

1935-1939 : 2ᵉ tranche – 539 logements

1948-1950 : 3ᵉ tranche – 491 logements

1950-1952 : 4ᵉ tranche – 528 logements

1955 : 5ᵉ tranche – 402 logements

1958-1960 : 6ᵉ tranche – Cité des Peintres – 443 logements

1963-1965 : 7ᵉ tranche – 225 logements

Au total, 3 664 logements sont construits entre 1931 et 1965. Aujourd’hui, avec les réalisations postérieures, la cité-jardin compte près de 3 900 logements répartis sur environ 65 hectares.

Une œuvre collective

La Butte Rouge est le fruit du travail de plusieurs générations d’architectes.

Les premières tranches sont conçues par André Arfvidson, Joseph Bassompierre et Paul de Rutté.

Après le décès d’André Arfvidson en 1935, Paul Sirvin poursuit le projet avant que Pierre Sirvin ne participe aux dernières phases de construction.

L’ensemble paysager est imaginé dès l’origine par André Riousse, dont le travail contribue largement à l’identité de la cité-jardin.

Une cité pensée comme un véritable quartier

La Butte Rouge ne se limite pas à des logements.

Dès l’origine, elle intègre des écoles, des commerces, des équipements sportifs et un vaste réseau d’espaces verts.

Parmi les réalisations emblématiques figurent :

• la piscine municipale ouverte en 1935 ;

• le groupe scolaire Tomáš Masaryk (1940) ;

• le groupe scolaire Léonard-de-Vinci (1954).

Cette approche globale constitue l’une des grandes originalités de la cité-jardin.

Une histoire qui explique sa valeur patrimoniale

L’histoire de la Butte Rouge permet de comprendre pourquoi elle est aujourd’hui reconnue comme l’un des ensembles majeurs du patrimoine urbain du XXᵉ siècle.

Construite durant plus de trois décennies, elle témoigne de l’évolution de l’architecture, de l’urbanisme et des politiques sociales françaises tout en conservant une remarquable cohérence d’ensemble.

Cette histoire explique également pourquoi de nombreuses associations, historiens et professionnels du patrimoine défendent aujourd’hui sa préservation.

Conclusion

La frise historique montre que la Butte Rouge n’est pas un quartier construit en quelques années, mais le résultat d’un projet urbain exceptionnel développé pendant un demi-siècle.

Comprendre cette histoire est essentiel pour mesurer toute la valeur patrimoniale de la cité-jardin et les enjeux de sa préservation.

Le bâtiment le plus écologique est souvent celui qui existe déjà

Chaque bâtiment représente des milliers de tonnes de matériaux, d’énergie et de carbone déjà investis lors de sa construction.

Démolir un immeuble ne consiste pas simplement à le remplacer par un autre. Cela implique de produire des déchets, de transporter des matériaux et de reconstruire à l’aide de béton, d’acier et d’autres matériaux fortement émetteurs de gaz à effet de serre.

La réhabilitation permet au contraire de conserver une grande partie de ce patrimoine bâti et d’éviter une part importante de ces émissions.

Réhabiliter plutôt que reconstruire

Dans un entretien accordé à Mediacités¹, Yamina Saheb, coautrice du dernier rapport du GIEC, résume cette évolution des politiques climatiques :

« En Europe de l’Ouest, on n’a presque plus besoin de construire. Le sens de l’histoire, c’est plutôt de réhabiliter les logements et d’occuper les bâtiments vacants. »

Cette affirmation invite à regarder autrement les projets urbains.

La question n’est plus seulement de construire davantage, mais d’utiliser plus efficacement ce qui existe déjà.

Une question de sobriété

Pour atteindre les objectifs climatiques, il ne suffit pas de construire des bâtiments plus performants.

Il faut aussi éviter les émissions qui peuvent l’être.

Selon Yamina Saheb, la réutilisation des bâtiments existants et l’occupation des logements vacants peuvent permettre de réduire davantage les émissions que certaines solutions technologiques présentées comme indispensables.

La sobriété consiste précisément à utiliser les ressources existantes avant d’en consommer de nouvelles.

Ce que cela signifie pour la Butte Rouge

La cité-jardin de la Butte Rouge possède déjà :

• des logements,
• des bâtiments solides,
• des espaces verts,
• une organisation urbaine adaptée aux enjeux climatiques.

Avant d’envisager leur destruction, il est légitime de se demander si une stratégie ambitieuse de réhabilitation ne serait pas plus cohérente avec les objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

La réhabilitation permettrait à la fois de préserver le patrimoine, de maintenir des logements sociaux et de limiter l’impact carbone des travaux.

Une question simple

Face à l’urgence climatique, faut-il démolir des bâtiments existants pour en reconstruire de nouveaux ?

Ou faut-il d’abord réhabiliter, améliorer et valoriser ce qui existe déjà ?

À la Butte Rouge, cette question mérite plus que jamais d’être posée.